1. Ситуация
Клиент хотел вложить деньги в курортную недвижимость, но покупать «на эмоциях» — красивую картинку без расчёта — не собирался. Нужен был объект, который реально приносит доход, а не просто растёт в цене на бумаге. Типичная ошибка на этом рынке — считать доходность по обещаниям застройщика, забывая про простой, расходы на содержание, налоги и сезонность.
Задача — выбрать студию в Сочи, посчитать доходность до рубля и убедиться, что цифры реалистичны.
2. Что я сделал
- Определил параметры инвестиции. Бюджет, горизонт, допустимый риск и целевую доходность.
- Отобрал объекты под сдачу. Студии в локациях с устойчивым потоком арендаторов, а не только «на сезон».
- Построил финмодель до рубля. Доход от сдачи, простой, расходы на содержание, налоги, коммунальные — с учётом сезонности.
- Сверил цену с рынком. Сравнил стоимость с аналогичными объектами и арендными ставками.
- Проверил объект и сделку. Собственник, документы, юридическая чистота.
3. Результат
- Доходность 22% годовых. Подтверждена по факту сдачи студии.
- Финмодель до рубля. Все доходы и расходы просчитаны до покупки, а не после.
- Инвестиции в курортную недвижимость дают 15–25% годовых — при корректном расчёте, а не по рекламным обещаниям.
Клиент получил объект с понятной экономикой: сумма покупки, срок окупаемости и доходность посчитаны заранее.
Почему это работает: доходность курортной недвижимости складывается не из цены объекта, а из управляемой аренды. Без финмодели покупатель платит за красивую локацию, а получает простой и расходы. Я считаю доходность до рубля до покупки: если цифры не сходятся — объект не берём. 15–25% годовых — это результат расчёта, а не обещание.