1. Что изменилось

До 1 октября ставка была единой — 6% для всех, а регион влиял только на лимит кредита. С 1 октября ставка и лимит зависят от количества детей, при этом хотя бы один ребёнок должен быть младше семи лет на дату заключения договора.

В регионах, кроме Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области: один ребёнок — 10% и до 6 млн рублей, двое — 8% и до 8 млн, трое — 6% и до 10 млн, четверо — 4% и до 10 млн, пятеро и более — 2% и до 10 млн.

В четырёх столичных регионах ставки на два пункта выше: 12% при одном ребёнке (до 12 млн), 10% при двух (до 15 млн), 8% при трёх (до 18 млн), 6% при четырёх и 4% при пяти и более (до 18 млн).

Ещё три изменения, о которых стоит знать до сделки:

  • льготная ставка субсидируется 15 лет, дальше банк пересчитает процент по рыночным ориентирам;
  • семьи, где младшему ребёнку больше семи лет, из программы выпали — исключение только для ребёнка-инвалида до 18 лет;
  • договоры, заключённые до 1 октября, не пересчитываются: если у вас действующая семейная ипотека под 6%, новые правила вас не касаются.

2. Насколько дороже стало на цифрах

Семья с одним ребёнком берёт в Москве 12 млн на 15 лет. При прежних 6% платёж составлял около 101 тыс. рублей в месяц, переплата за срок — 6,2 млн. При новых 12% платёж 144 тыс., переплата 13,9 млн. Разница — почти 7,7 млн рублей за срок кредита.

Для семьи с тремя детьми ничего не изменилось: те же 6% в регионах и 8% в столицах. Многодетные с четырьмя и пятью детьми получили ставку ниже прежней — 4% и 2% в регионах.

3. Как сохранить 6% с одним ребёнком

Первое: первоначальный взнос от 50% стоимости жилья даёт 6% независимо от числа детей и региона. Если половины суммы нет сразу, в течение первого года можно погасить 50% стоимости или 50% суммы кредита и рефинансировать остаток под 6%.

Второе: индивидуальное жилищное строительство идёт под 6% без привязки к количеству детей — дом строится через подрядчика-юрлицо, готовый дом покупается у застройщика.

Третье: ребёнок-инвалид до 18 лет — 6% в любом регионе.

Четвёртое: при рождении следующего ребёнка ставка снижается по заявлению в банк — с 10% до 8%, с 8% до 6% (в столичных регионах на два пункта выше).

4. Что ещё появилось на рынке

Со 2 ноября банки начинают принимать заявки по крымской ипотеке: 8% на новостройки и апартаменты у застройщика в Крыму и Севастополе, до 8 млн рублей, взнос от 20%, субсидия 15 лет, метр не дороже 350 тыс. рублей. Программа заявлена на полгода и не требует определённого состава семьи.

Отдельно про лимиты: в октябре банки планировали выдать по семейной ипотеке не более 11 тыс. кредитов. Когда лимит выборки заканчивается, одобренные заявки ждут следующего периода — заявку лучше подавать заранее.

5. Что делать покупателю

Проверьте возраст детей на дату договора и объект: новостройка, дом у застройщика или ИЖС через подрядчика. Посчитайте два сценария — 6% со взносом 50% и 10–12% со взносом 20% — и сравните переплату за весь срок, а не платёж в рекламе. И проверьте, не подходите ли вы под другую программу: IT-ипотеку до 6%, сельскую до 3%, дальневосточную и арктическую 2%.

Полный разбор всех программ, комбинированной ипотеки и рычагов банка — в статье «Ипотека под минимальный процент в 2026: все законные пути после 1 октября».

Материал актуален на 1 ноября 2026 года. Ставки и лимиты проверяйте на дату сделки.